Esta medida foi introduzida como parte do pacote Mais Habitação, que entrou em vigor em 7 de outubro. Para beneficiar da isenção de mais-valias, a amortização pode ser efetuada num contrato de crédito de habitação própria e permanente do proprietário que vendeu a habitação secundária ou na habitação própria e permanente dos seus descendentes (filhos ou netos).
Aqueles que já venderam habitações secundárias até 6 de outubro de 2023 têm um período de três meses para amortizar e usufruir da isenção extraordinária. Se tiver vendido em 2022 pode solicitar a substituição da sua declaração de IRS entregue em 2023.
Para esclarecer todas as dúvidas sobre a isenção extraordinária de mais-valias:
Que vendas ficam isentas de mais-valias?
A isenção excecional de mais-valias aplica-se às vendas de terrenos para construção ou habitações secundárias concretizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
Como se calcula a mais-valia?
A mais-valia resulta da diferença entre o valor da venda e o valor da aquisição (ou o valor patrimonial tributário do imóvel na data da herança). Deve-se também subtrair os valores eventualmente gastos com comissões imobiliárias, custos notariais, imposto sobre transmissões de imóveis (IMT) ou melhorias realizadas nos últimos 12 anos, devidamente comprovados por faturas.
Se uma parte do valor da venda foi usada para liquidar o crédito à habitação da casa vendida, esse valor é descontado à mais-valia?
Não, mesmo que o vendedor utilize parte do lucro para pagar o empréstimo que financiou a compra da habitação, esse valor permanece sujeito a imposto.
Qual é o prazo para concretizar a amortização após a venda da habitação secundária?
A amortização do capital em dívida num contrato de crédito para habitação própria e permanente deve ocorrer nos três meses após a venda. Contudo, para quem vendeu uma habitação secundária ou terreno para construção em 2022 ou no início de 2023, antes da entrada em vigor do pacote Mais Habitação, é concedido um prazo de três meses após a entrada em vigor do diploma para realizar a amortização e beneficiar da medida.
Na prática, quem vendeu uma habitação secundária ou terreno para construção entre 1 de janeiro de 2022 e 7 de outubro de 2023 ainda pode beneficiar da isenção excecional de mais-valias ao amortizar um crédito de habitação própria e permanente até 7 de janeiro de 2024.
Como se faz prova da amortização?
Os contribuintes que pretendem beneficiar da isenção extraordinária de mais-valias devem solicitar ao banco um documento que comprove o valor e a data da amortização. Este documento pode ser solicitado pelas Finanças após a entrega da declaração anual de IRS em que a venda da habitação secundária ou do terreno para construção é comunicada.
Quem já pagou mais-valias por venda de habitação secundária realizada em 2022 pode pedir o reembolso às Finanças?
Sim, os contribuintes têm o direito de apresentar uma reclamação e requerer a substituição da sua declaração de IRS, indicando a amortização feita com a totalidade ou parte das mais-valias. Nesse caso, a Autoridade Tributária deve efetuar a devida compensação, sem impor penalizações financeiras ao contribuinte.
A isenção excecional de mais-valias aplica-se a imóveis vendidos por mais do que um titular?
Sim, cada coproprietário detém a sua parte no valor obtido com a venda do imóvel ou terreno. Esta quota-parte pode ser amortizada no capital em dívida do crédito à habitação própria e permanente, seja do próprio ou dos seus descendentes.
É possível utilizar o dinheiro proveniente da venda de uma habitação secundária para amortizar um empréstimo partilhado com alguém que não era proprietário da casa vendida?
Sim, é permitido. No entanto, nestes casos, só é possível amortizar a quota-parte do titular do empréstimo. Por exemplo, se o empréstimo tiver sido celebrado por ambos os elementos de um casal, e apenas um deles tenha vendido uma habitação secundária, apenas o titular do empréstimo poderá amortizar a sua metade do capital em dívida.
É viável usar o dinheiro proveniente da venda de uma habitação secundária para amortizar o capital em dívida de dois empréstimos para habitação própria e permanente pertencentes a dois filhos?
Sim, desde que o ganho resultante da venda da habitação secundária seja utilizado para amortizar os empréstimos para habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes dentro dos prazos estabelecidos por lei.
Se o valor obtido com a venda da habitação secundária exceder o capital em dívida do empréstimo para habitação própria e permanente, serão aplicadas mais-valias?
Sim, a parte da venda que não seja utilizada para amortizar o crédito à habitação fica sujeita ao pagamento de mais-valias de acordo com as práticas habituais. Em outras palavras, a metade do valor remanescente é adicionada aos rendimentos anuais do contribuinte e sujeita ao cálculo de imposto com base na respetiva taxa de IRS.
A isenção de mais-valias aplica-se se o valor obtido com a venda de terrenos rústicos for reinvestido na compra de habitação própria e permanente?
Não, a isenção de mais-valias prevista antes da entrada em vigor do pacote Mais Habitação aplica-se apenas ao reinvestimento de valores provenientes da venda de habitações próprias e permanentes. Nestes casos, o reinvestimento deve ocorrer na construção ou aquisição de nova habitação própria e permanente do agregado familiar do contribuinte.
A venda de terrenos rústicos também é abrangida pela isenção extraordinária de mais-valias?
Não, esta medida aplica-se exclusivamente à venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não se destinem a habitação própria e permanente do contribuinte e do respetivo agregado familiar.
